アパート・マンション経営.com http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/ ja Copyright 2008 Tue, 26 Jun 2007 02:24:49 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss リンク集１ 家を建てる！ 家を建てるときに必要な、ノウハウや住環境の情報を提供しています。 ◆福祉住環境入門 福祉住環境整備のメリット、バリアフリーリフォームに失敗しない方法、関連職種の解説等。 ◆マンション管理組合入門 マンション管理組合入門はマンション管理の総合サイトです。管理組合の役割、理事の仕事、総会、管理会社との付き合い方などを事例も含めながらお伝えしています。 ◆なぜ中古マンションリフォーム？ あなたの理想の住まいづくりの実現に、中古マンション リフォームを検討してみてはいかがですか？ ◆ウィークリーマンション マンスリー、ウィークリーマンション、マンスリー物件、ウィークリー物件探しの達人とい えば00マンスリーウィークリードットコム。 ◆誰でもわかるマンション購入チェック マンションの選び方に失敗しないための注意点とアドバイス ◆e-表札 表札に出ています。我が家の幸せ色。家も家族も個性って大切です。 学生マンションセレクト 東京・千葉・神奈川・埼玉県内での学生マンション選びのポータルサイト。サイト内より学生マンションの公式ホームページを検索できます。 学生会館セレクト 東京・千葉・神奈川・埼玉県内での学生会館選びのポータルサイト。サイト内より学生会館・学生寮の公式ホームページにジャンプできます。 部屋探しセレクト 下宿・学生会館・学生寮・学生マンション情報など学生の部屋探し・一人暮らしを応援するお役立ちコンテンツが満載です。 新築賃貸部屋探しセレクト 東京・神奈川・千葉・埼玉県内の学生向け新築賃貸アパート・マンション検索サイト。新築賃貸物件探しのアドバイスも掲載しています。 くまが語る住宅のいろは！ 住宅を建てたり、購入する時の注意点、検討することなど紹介しています。 東京・埼玉・千葉・神奈川の賃貸住宅情報トータルハウジング 首都圏の賃貸マンション・アパート情報が満載！トータルハウジングならエリア別（東京、神奈川、埼玉、千葉）・沿線別・駅別でらくらくお部屋探し。 中古住宅の購入前のチェックポイント 中古住宅を買う前に調べるポイントや住宅ローンについて分かりやすく解説 家を楽しむ人 家づくりを楽しみたい人、家での生活を楽しみたい人達のために役立つ情報を建築士の管理人が紹介しています。 FP.com FP(ファイナンシャル・プランナー)資格の意義と取得そして取得後を解説したサイトです 便利な住まいで安心な暮らし 便利な住まいの考えや人生でもっとも大事な住まいについて紹介しています。 ウィークリーマンション＠福岡 ウィークリーマンション＠福岡は、福岡のウィークリーマンションを、安心して利用するための情報サイトです。

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小規模企業共済に加入することの強み

　では、小規模企業共済に加入することで得られるメリットを紹介していきましょう。 ○所得税や住民税が節税できる ・ 小規模企業共済の掛金は、社会保険料と同様に全額を所得から控除できる（証明書を確定申告書に添付または提示する） ・ 法人の場合は共済の掛金分を全額経費処理できる ○低利での融資が受けられる ・ 小規模企業共済手帳と貸付条件に定められた書類を提出することで、納付した掛金の範囲内で事業資金の貸付を受け取ることができる ・ 貸付には5種類ある。その種類は次に示すとおり 貸付の種類 ◆一般貸付　　　　　　◆新事業展開等貸付　　　　　◆傷病災害時貸付 　◆創業転業時貸付　　　　　　◆福祉対応貸付 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_48.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_48.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:23:49 +0900 不動産売却時の税金 土地や建物の譲渡益 　土地や建物を譲渡した際には、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いて計算します。不動産の譲渡所得は、他の所得と合算しないで課税する分離課税で計算されます。 　土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の２つに区分し、税金の計算も分けて行ないます。

取得費

　取得費は、売った土地や建物の原価のことで購入代金や工事費、取得のときに支払った税金なども含まれます。しかし、建物の場合、減価償却費相当額を差し引いた金額となります。 　土地や建物の取得時にこういった費用を記録して、契約書や請求書などを残しておけば節税につながります。 　ここで、売却した建物の取得費の計算方法について挙げてみたいと思います。これは自用か事業用・賃貸用かで計算のやり方が違ってきます。 □自用住宅の売却時の取得費 　　　　　　　　　　　　　　　　　経過年数 購入金額　×〔1－0.9　×　――――――――――――　〕 　　　　　　　　　　　　　　　法定耐用年数×1.5 □事業用・賃貸用建物の売却時の取得費 　毎年確定申告している不動産所得から必要経費に算入した減価償却費の累計額を差し引いて求めます 　売却した土地や建物が先祖代々のものだったり、購入時期が古かったりで取得費が不明瞭な場合は、取得費を売った金額の5％相当額とすることができます。 　また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も、取得費は5％としてよいことになっています。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_47.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_47.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:22:26 +0900 消費税の還付 還付を受けるためには 　消費税は、課税売上にかかる消費税額から、課税仕入れにかかる消費税額を差し引いて納めるものです。消費税額のほうが課税仕入れにかかる消費税額よりも少なければ、消費税を納めすぎということで還付されることになります。 　 　還付を受けるためには、その対象年に消費税の課税事業者となっていなければいけません。すなわち、基準期間の課税売上が1000万円を超していることが条件となるのです。 　新規開業など基準期間がない場合、または基準期間の課税売上が1000万円以下となっている場合は「課税事業者選択届出書」を事前に提出しておく必要があります。 　ですから、サラリーマンが一室のみ貸しビルを賃貸している場合でも、堂々と提出することが節税となるのです。もし「課税事業者選択届出書」の提出を忘れてしまうと、還付が受けられなくなるので要注意です。 　また、住宅家賃は政策上、非課税取引とされていますので、住宅家賃しか収入の無い人は消費税の還付はないということになります。

課税事業者選択届出書の提出時期

　課税事業者選択届出書を提出する期間としては、新規開業の場合、個人はその年の大晦日まで、法人はその事業年度末までとなります。また、基準期間の課税売上が1000万円以下の場合、個人は前年の大晦日まで、法人は前事業年度末までとなります。 　ちなみに一度、課税事業者を選択すると最低2年間は課税事業者であることが要求されます。また、還付を受けた後は素早く「課税事業者選択不適用届出書」を提出し、免税事業者に戻らなければ、ずっと消費税を納める羽目になるので注意が必要です。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_46.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_46.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:21:56 +0900 贈与を活かす 相続時精算課税制度 　贈与は計画的に毎年でも行なうことが出来、通常、1人につき110万円までは贈与税を納めなくてもすみます。この通常の贈与とは別に平成15年から相続時精算課税制度が始まりました。これは、財産を次世代に早く移すことを目的とした制度です。 65歳以上の親から相続人である子どもに財産を贈与した場合、贈与税の基礎控除110万円に代えて、2500万円の非課税枠を設け、さらに非課税枠を超えた部分には金額にかかわらず一律20％の税率で課税します。 この贈与は1年でしても、何年かに分けてもどちらでもいいのですが、贈与した累計額は管理しておかなければいけません。 この制度を受けると、贈与された金額については将来相続があったときに、他の相続財産と併せて相続税の課税対象となってしまいます。 この場合、贈与時に支払った贈与税額があるときには、算出された相続税額から差し引かれて精算されますが、差し引けない金額が残ったときは還付されます。

相続時精算課税制度で気をつけるべきこと

　この制度で注意すべきことを紹介していきます ■贈与時の評価 　・土地は貸家建付地として評価する 貸家建付地の評価額＝自用地としての価額　－（自用地としての価額×借地権割合×借家権割合） ■負担付贈与の場合 　・子どもに賃貸マンションとともに、その建築時に借り入れたローンを一緒に贈与する場合、贈与する親の側は借入金相当額での譲渡となり所得税を課税されることもある 　・相続税評価ではなく、通常の取引価額での評価となり、贈与税負担が大きくなる ■節税効果の吟味 　・生前贈与であっても不動産の名義変更には、登録免許税、司法書士費用、不動産取得税などの費用がかかる 　・どれぐらいの期間、どれほど節税効果があるのかよく検討する ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_45.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_45.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:21:34 +0900 相続税対策 相続税について 相続税は、遺産に関わる基礎控除額（課税最低限）より財産が多いときに課税されるものです。すなわち、 正味遺産（遺産総額－債務・葬式費用・非課税財産）＞　遺産にかかわる基礎控除額 ということになります。 　基礎控除額は、定額控除額（5000万円）と比例控除額（1000万円×法廷相続人の数）の合計額です。法廷相続分に応じて、各相続人の取得金額を求めて、それを相続税の速算表にあてはめて相続税を算出します。 　一応、補足として説明すると、死亡した人を被相続人といい、相続する人を相続人といいます。そして、相続人と相続順位は民法によって決められているのです。被相続人が死亡してから10ヵ月以内に所轄の税務署に申告し、相続税を納めることになります。

不動産経営による相続税対策

　市街地の宅地は路線価により、また農村宅地で路線価の定められていない地域は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価します。 　これが賃貸住宅を建てた土地では、小規模宅地等の特例によって200㎡までは前述した評価額の50％を減額できます。また、貸家建付地の軽減もあり評価額は一層下がります。 　原則として、建物については固定資産税評価額によって評価するのですが、賃貸住宅の価額はその評価額から借家権割合30％を減額した金額となります。また、賃貸住宅の建設時のローンは遺産総額から控除できるため、相続税を大きく減らす効果があります。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_44.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_44.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:19:56 +0900 会社組織の節税 節税効果を大きく 　一定額以上の所得がある場合、会社組織にしたほうが税務上はいろんな点で有利です。仮に収入金額が年1600万円、経費が600万円の場合、個人経営の不動産所得は1000万円となります。 　会社経営なら、この1000万円を役員報酬として支払うことで会社の所得は無くなり、法人税などは課税されません。しかも、1000万円の役員報酬に対しては220万円の給与所得控除を受けることができます。 　役員の人数を増やして、役員報酬を分散されることによって、給与所得控除が増えるので節税効果はさらに高まっていきます。

管理委託会社

　親族を役員にした管理委託会社を設立して報酬を支払うことによって、所得を分散させることが可能です。 　注意しなければいけないのは、管理委託会社に支払う管理手数料の金額です。規定は無いのですが、法外な額では税務署によって否認されてしまいます。 手数料の相場は、管理形態によって変わりますが、最高２０％くらいと推定されます。　あと、設立に伴って発生する費用も忘れるわけにはいきませんし、会社独自の維持費も発生するのです。 　ちなみに管理委託会社には、３つの運営形態があります。 ○管理料徴収式 　所有者がアパートやマンションを賃貸するとき、管理会社が仲介して管理を行ないます ○転貸方式 　所有者がアパートやマンションを管理会社に一括で賃貸し、管理会社が第三者に転貸します ○不動産所有方式 　管理会社がアパートやマンションを所有して管理運営業務を行ないます ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_43.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_43.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:19:10 +0900 資産の減価償却 減価償却とは 　建物や設備などの資産は会計上、時を経るに従って価値が減っていきます。そこで、こういった資産を取得するのにかかった費用は、取得した際に全額を必要経費とはせずに、その資産を使用できる期間で分割して必要経費とします。このことを減価償却といいます。 　使用できる期間（耐用年数）と償却率は資産ごとに税法で定められています。

定額法と定率法

　償却方法には、定額法と定率法があります。原則として、個人は定額法となっていますが、定率法を選ぶ場合には税務署への届出が必要となります。しかし、平成10年4月1日以降に取得した建物については、定額法が義務とされています。 　建物と設備を一緒にして計算をしても、建物と設備を分けて計算をしても大丈夫です。設備は建物よりも耐用年数が短く、定率法の選択もできるので、短期間で減価償却でき、当初の必要経費を多くすることが可能です。 　定額法と定率法の計算式を挙げてみます。 □定額法 [（取得価額－残存価額）×　耐用年数に応じた定額法の償却率　] ・ 耐用年数の期間にわたって、毎年一定額を減価償却費とする ・ 償却費や未償却残高の計算が容易 □定率法 [（取得価額－既償却額）×　耐用年数に応じた定率法の償却率　] ・ 帳簿価額に一定率を乗じた金額を減価償却費として費用化する ・ 償却期間の前半は償却費を多くし、年が経つにつれて償却費が一定の割合で減少する 　双方は償却費の累計額は同じでも、概して定率法がいいといわれています。なぜかといえば、まず資金を減価償却費として早めに回収できることがあげられます。 　それに、資産は時が経つにつれて修繕費の費用が高くなっていくので、修繕費と減価償却費との合計が定額法よりも平均化できるからです。ただ、個人事業者が定率法を選択するには、規定の期限までに所轄の税務署に届け出なければいけないので注意が必要です。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_42.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_42.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:18:47 +0900 節税の基本 必要経費の扱い 　節税を考えるうえで、大切なポイントとなるのが必要経費です。アパート・マンション経営の主な必要経費としては次のようなものがります。 ○租税公課 　固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など ○借入金利子 　賃貸する土地や建物を借入金で取得した場合は、借入金の利息額など ○損害保険料 　賃貸する建物の火災保険料の掛け金で当年分 ○手数料 　宅建建物取引業者への仲介手数料など ○委託管理費 　管理会社が代行する建物設備管理業務費、事務管理業務費、清掃費、管理人業務費など ○修繕費 　建物、設備などの修理代金 ○減価償却費 　建物、設備のその年の減価償却分 ○その他 　消耗品費、水道光熱費、通信費、立ち退き料、弁護士や税理士の報酬など

必要経費に計上できるもの

　アパート内装の修理やエアコンのとりつけ、リフォームなどの修理費は税務上、必要経費に計上できるものとできないものがあります。必要経費として認められるのは、建物や設備の通常の維持・修繕、原状回復のために支出されたものです。 　これに対して、アパートの機能や価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりするような支出は資本的支出となります。資本的支出は減価償却によって耐用年数期間に分割して必要経費となります。 　大規模修繕の場合でも、汚れやひび割れなどの劣化を元に戻すための修理は修繕費として計上できます。ですが、物件の人気回復のために再塗装やタイル貼りをした場合は、資産価値を増すような改良として、資本的支出となります。 　修繕費か資本的支出なのか判断しづらいこともありますが、最終的な決定は家主がくだします。ただ、税務署と見解が分かれることも度々あります。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_41.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_41.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:18:20 +0900 開業時の届出 期限を守ろう 　新しくアパートやマンション経営をスタートする場合、所得税や源泉所得税などの届出書は申請書に必要事項を記入して、所轄の税務署長に提出する必要があります。 　届出書や申請書は提出期限を決められているものが多いので、どの書類をいつごろまでに提出しなければいけないのかを調べておいたほうがいいでしょう。 　もし期限を過ぎてしまうと、節税による恩恵を受けることが出来なくなる恐れもあるので気をつけてください。ちなみに個人は税務署にのみ、法人は税務署のほかに都道府県税、市民税への窓口へも届出が必要となります。

開業時に必要な届出書

　では開業するときに必要な書類を紹介していきます。しっかり準備しておきましょう。 ◇個人事業の開廃業等届出書 　 　事業を始めた日から1ヶ月以内 ◇所得税の青色申告承認申請書 ・ 青色申告の承認を受けようとする年の3月15日までに申請する ・ 年の途中で開業したときには、開業日から2ヶ月以内 ◇青色事業専従者給与に関する届出書 ・ 青色事業専従者給与額を必要経費に算入しようとする年の3月15日まで ・ 年の途中で開業したときや、新たに親族に給与を支払うことになった場合は、その日から2ヶ月以内 ◇減価償却資産の償却方法の届出書 ・ 開業年の翌年3月15日までに提出 ・ 届出が無い場合は定額法を選択したものとみなされる ◇源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書 ・ 随時申請 ・ 申請書を提出した月の翌月末までに通知がなければ、申請の翌々月の納付分から、この特例が適用される]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_40.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_40.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:17:56 +0900 青色申告の利点 事業的規模かどうか 　アパート・マンション経営をスタートさせる際に、まず事業的規模に該当するか否かを確かめなくてはいけません。 　判定基準としては、アパートやマンション、一戸建ての建物が５棟以上、または部屋数の合計が10室以上であることです。この条件を満たしていれば、青色申告をすることで、数々のメリットを受けることが出来るのです。 　駐車場経営にも青色申告は認められていますが、単なる青色駐車場では事業とまではいきません。そのためには、フェンスをつけたり、アスファルトを入れたり、ラインを引くなど10台以上あれば事業と呼べる水準となるのです。

青白申告は有利

　では、青色申告にはどのようなメリットがあるのかを挙げてみましょう。 ○専従者給与（事業的規模の場合） 　原則として全額、必要経費に算入できる ○現金主義 　前々年分の不動産・事業の所得金額が300万円以下の人は、現金主義による所得計算が可能 ○純損失の繰越控除 　翌年以降3年間繰越控除ができる ○純損失の繰戻還付 　前年分の所得に関わる税金からの還付ができる などがあります。 　また、5棟10室以上の事業的規模にあてはまらない個人業務にもメリットはあります。青色申告することについて、税務署長の承認を受けていれば「最高10万円の青色申告特別控除」を受けることが可能です。 　いろんな強みのある青色申告が有利であることは間違いないので、サラリーマンの人も税金の知識に明るくなるためにも、青色申告を是非行ないましょう。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_39.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_39.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:17:33 +0900 確定申告 不動産所得の確定申告 　アパートやマンションの経営所得については、確定申告をする必要があります。申告期間は翌年2月１6日～3月15日までです。 　申告するためには、早めに損益計算書を作れるように事前に「現金出納帳」「経費帳」「固定資産台帳」などの帳簿をまとめておく必要があります。収入や経費は各月ごとの「月別集計表」に記入しておきましょう。 　決算時には減価償却費を計算し、必要に応じて収入と経費の決算修正も行ないます。これらをもとにして、不動産所得用の損益計算書を準備し、確定申告書を作ります。 近頃は、帳簿計算用のパソコンソフトも低価格で市販されているので、それを活用するのもひとつの方法です。

損益通算

　サラリーマンなどは、通常の給料については会社が年末調整をしているので、確定申告をしなくても構いません。ですが、不動産所得の合計額が20万円以上あるときには、確定申告しなくてはいけません。 　原則として、所得は全て合算して納税することになっているので、申告の時は給与分も併せて税額を計算しなおすことになっています。このとき、損益通算することによって不動産所得の赤字を給与所得から差し引くことが可能です。 　つまり、給与所得分で納めていた所得税を取り返すことができるのです。取り戻せる金額は、給与年収によって異なるので、あらかじめシミュレーションを行なってから申告したほうがいいでしょう。 　あと、所得税の確定申告書を提出すれば住民税については、自動的に損益通算されるため、手続きをしなくても大丈夫です。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_38.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_38.html 70税務知識 Tue, 26 Jun 2007 02:16:55 +0900 投資利回りについて リスクに比例する 　不動産の証券化が普及し、これからの不動産事業は、しっかりとした事業の評価が求められるようになってきています。こういった不動産事業評価の一環として、投資利回りが重要視されています。 　投資利回りとは、不動産の投資金額に対して、年間にどれぐらいの収入を得ることができるかを判断する指標となるものです。 　投資利回りは、原則としてリスクに比例します。不動産のリスクには大きく分けると、 ・元本に関するリスク　　　　　・収入、支出に関するリスク がありますが、不動産は元本の保証がないために、一定期間経過した後に、売却してはじめて本当の投資利回りを計ることが可能になるのです。 　売却価格によっては、想定内の利回りを得られないことや利回りがマイナスになることもあります。

新聞広告の効果

　ワンルームマンションの新聞広告には、いろいろと魅力的な言葉が並んでいますが、実際にどれほどの効果が期待できるかは分かりません。 　通常、新聞広告では見かけの数字を大きくするために、表面利回りが使われています。投資額に消費税や取得のための諸経費を含んでいなかったり、賃料収入に共益費を含んでいたりする場合もあり、こういったことで利回りを高くみせることができます。 　ワンルームマンションへの投資を考えるときには、広告の利回りがどのようになっているかを確認した後、比較する物件と条件を同一にして、計算しなおすことが大切です。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_37.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_37.html 60収支計画 Tue, 26 Jun 2007 02:16:31 +0900 収入と収益・支出と費用 違いを理解する 　黒字倒産などは、収益が費用を上回って利益は出ているにも関わらず、収入が支出より少ないために資金が足りなくなっている状況のことを指します。 　このような資金不足に陥らないためには収入と収益、支出と費用の違いを頭に入れておく必要があります。収入から支出を引いたものを収支計算書（キャッシュフロー）といい、収益から費用を差し引いたものを損益計算書（インカム・ステートメント）といいます。 　収益（収入）であって収入（収益）でないもの、費用（支出）であって支出（費用）でないものを理解する必要があります。

安定経営に求められる計算

　経営を安定させるために、必要な３つの計算式を挙げてみます。 ○利益　＝　収益　－　費用 　収益から費用を差し引いた結果としての残高が利益と考える計算式です ○収益　＝　費用　＋　利益 　事業として必要な費用が把握できる場合、目標とする利益を加算して必要売上高を決定する計算式です ○費用　＝　収益　－　利益 　目標売上高と目標利益の差額により、費用をどれだけにすればよいかを考える計算式です

減価償却費

　費用の中に「減価償却費」があります。減価償却費とは、建物のように年月を経るにつれて価値が減少していく資産について、その減価分を経費として算出した金額のことを指します。ですから、減価償却費は支出とはなりません。 　土地については、時間の経過によって価値が下がるというわけではないので、減価償却の対象にはなりません。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_36.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_36.html 60収支計画 Tue, 26 Jun 2007 02:16:08 +0900 利益率を考える 利回りについて 　初期投資額と家賃・礼金・敷金・更新料などが分かったら、利益率の目安として利回りを計算します。利回りとは、投資額に対して１年に何％の収益を生み出すかを表したものです。 　利回りには２つの種類があります。そのひとつが「総資産利回り」で、土地価格（時価）を含めて年間の利益率を計算したものです。一方、「表面利回り」は投資額に対する年間総収入の割合の事を指します。ちなみに計算式は ■総資産利回り 　　　　　年間の家賃収入 ―――――――――――――――――――　×１００ 　土地の地価＋建設費－敷金（保証金） ■表面利回り 　　　　年間の家賃収入 ―――――――――――――――　×１００　 　　　　建物の投資額 　収入には家賃のほかには共益費や更新料などを、建物の投資額に登記費用など取得に関する費用をプラスして考えたほうがいいでしょう。もちろん、最終的に収支計算をする必要がありますが、利回りを計算すれば利益率の判断基準になります。

表面利回りの目安

　利回りの目安は都市部と地方で異なってくるため、一概には言えないのですが、新築マンションで想定した場合には、都市部で５～６％超、地方では９～１０％は欲しいところです。 　もしも、これを下回るようならば、アパート・マンション経営よりも上場不動産投資信託などの小口化商品の方が有利になってしまいます。リスクも少なく、すぐに現金化できるという強みもあるので尚更です。 　また、近頃は日本の上場不動産投資信託よりも、高い利回りと長い歴史をもつ米国の上場不動産投資信託の販売も金融機関において始められています。 　為替のリスクを気にすることなく、円建て投資が可能なので、日本版とともに一定の人気があるようです。 ]]> http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_35.html http://www.xn--cckzb8b9a4dtc8dc9e4633c78se.com/2007/06/post_35.html 60収支計画 Tue, 26 Jun 2007 02:15:44 +0900