利益率を考える
利回りについて
初期投資額と家賃・礼金・敷金・更新料などが分かったら、利益率の目安として利回りを計算します。利回りとは、投資額に対して1年に何%の収益を生み出すかを表したものです。
利回りには2つの種類があります。そのひとつが「総資産利回り」で、土地価格(時価)を含めて年間の利益率を計算したものです。一方、「表面利回り」は投資額に対する年間総収入の割合の事を指します。ちなみに計算式は
■総資産利回り
年間の家賃収入
――――――――――――――――――― ×100
土地の地価+建設費-敷金(保証金)
■表面利回り
年間の家賃収入
――――――――――――――― ×100
建物の投資額
収入には家賃のほかには共益費や更新料などを、建物の投資額に登記費用など取得に関する費用をプラスして考えたほうがいいでしょう。もちろん、最終的に収支計算をする必要がありますが、利回りを計算すれば利益率の判断基準になります。
表面利回りの目安
利回りの目安は都市部と地方で異なってくるため、一概には言えないのですが、新築マンションで想定した場合には、都市部で5~6%超、地方では9~10%は欲しいところです。
もしも、これを下回るようならば、アパート・マンション経営よりも上場不動産投資信託などの小口化商品の方が有利になってしまいます。リスクも少なく、すぐに現金化できるという強みもあるので尚更です。
また、近頃は日本の上場不動産投資信託よりも、高い利回りと長い歴史をもつ米国の上場不動産投資信託の販売も金融機関において始められています。
為替のリスクを気にすることなく、円建て投資が可能なので、日本版とともに一定の人気があるようです。