節税の基本
必要経費の扱い
節税を考えるうえで、大切なポイントとなるのが必要経費です。アパート・マンション経営の主な必要経費としては次のようなものがります。
○租税公課
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など
○借入金利子
賃貸する土地や建物を借入金で取得した場合は、借入金の利息額など
○損害保険料
賃貸する建物の火災保険料の掛け金で当年分
○手数料
宅建建物取引業者への仲介手数料など
○委託管理費
管理会社が代行する建物設備管理業務費、事務管理業務費、清掃費、管理人業務費など
○修繕費
建物、設備などの修理代金
○減価償却費
建物、設備のその年の減価償却分
○その他
消耗品費、水道光熱費、通信費、立ち退き料、弁護士や税理士の報酬など
必要経費に計上できるもの
アパート内装の修理やエアコンのとりつけ、リフォームなどの修理費は税務上、必要経費に計上できるものとできないものがあります。必要経費として認められるのは、建物や設備の通常の維持・修繕、原状回復のために支出されたものです。
これに対して、アパートの機能や価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりするような支出は資本的支出となります。資本的支出は減価償却によって耐用年数期間に分割して必要経費となります。
大規模修繕の場合でも、汚れやひび割れなどの劣化を元に戻すための修理は修繕費として計上できます。ですが、物件の人気回復のために再塗装やタイル貼りをした場合は、資産価値を増すような改良として、資本的支出となります。
修繕費か資本的支出なのか判断しづらいこともありますが、最終的な決定は家主がくだします。ただ、税務署と見解が分かれることも度々あります。