不動産売却時の税金
土地や建物の譲渡益
土地や建物を譲渡した際には、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いて計算します。不動産の譲渡所得は、他の所得と合算しないで課税する分離課税で計算されます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の２つに区分し、税金の計算も分けて行ないます。
取得費
取得費は、売った土地や建物の原価のことで購入代金や工事費、取得のときに支払った税金なども含まれます。しかし、建物の場合、減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
土地や建物の取得時にこういった費用を記録して、契約書や請求書などを残しておけば節税につながります。
ここで、売却した建物の取得費の計算方法について挙げてみたいと思います。これは自用か事業用・賃貸用かで計算のやり方が違ってきます。
□自用住宅の売却時の取得費
経過年数
購入金額 ×〔1－0.9 × ―――――――――――― 〕
法定耐用年数×1.5
□事業用・賃貸用建物の売却時の取得費
毎年確定申告している不動産所得から必要経費に算入した減価償却費の累計額を差し引いて求めます
売却した土地や建物が先祖代々のものだったり、購入時期が古かったりで取得費が不明瞭な場合は、取得費を売った金額の5％相当額とすることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も、取得費は5％としてよいことになっています。